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[이데일리 김성수 기자] 군인공제회 등이 판교 오피스 매입을 위해 받았던 장기대출금이 내년 7월 만기가 돌아온다.
선순위·중순위 대출을 합쳐서 총 5380억원 규모다. 오피스 매입에 활용된 리츠(REITs·부동산투자회사) 운용기간이 약 6년 남은 만큼 내년 만기가 다가와도 자산매각보다는 리파이낸싱에 나설 것으로 예상된다.
판교H스퀘어 (사진=김성수 기자)
케이원제15호, 매각 주식단주주문
‘아직’…2031년 6월까지 운용
25일 금융투자업계에 따르면 군인공제회, 한국토지신탁 등이 판교테크노밸리 H스퀘어 매입을 위해 일으킨 대출은 내년 7월 1일 만기 도래한다. 대출금은 선순위(4860억원), 중순위(520억원) 대출을 포함해 총 5380억원이다.
앞서 군인공제회는 지난 2022년 1월황금성오리지널
판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스 부분에 투자해서 보유 중이다.
판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주레드마운틴
요 임차인으로 사용했었다.
이밖에 임차인으로 시높시스코리아(임대보증금 3억2791만원), 바커케미칼코리아(6억6096만원)이 있다. 작년 11월 1일~지난 1월 31일 기준 투자보고서를 보면 부동산 임대료 수익은 45억6004만원이다.
이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호바다이야기배당
)다. 케이원제15호는 장기차입금 관련해서 회사 패키지 보험에 대한 보험금 수령권 및 토지와 건물을 담보로 제공하고 있다.
케이원제15호 주식은 ‘제1종 종류주식’과 ‘보통주식’으로 나뉜다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다.
다만 SC은행은 엠플러스일반태양광테마
사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자인 만큼 사실상 군인공제회가 종류주식을 가장 많이 갖고 있다. 엠플러스자산운용은 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사다.
(자료=사업보고서)
사업보고서를 보면 종류주식 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 3.10%(연환산 6.20%, 이하 우선배당률)다.
종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)한다. 또한 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다.
군인공제회 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) 18% △스마일게이트홀딩스 14.4% △건설공제조합 14.4% △대우재단 9% △삼성증권 4.26% △연초생산안정화재단 3.6% △네오위즈홀딩스 1.8% △기타 0.34% 순이다.
반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 1.44% △성진자산관리 0.54% △삼성증권 0.36% 순으로 보통주를 보유하고 있다.
케이원제15호는 롯데물산과 보유 부동산 관련 부동산관리 업무 등에 대한 부동산관리위탁계약을 체결하고 있다. 또한 이 계약에 따라서 매월 일정한 부동산위탁수수료를 지급하도록 약정하고 있다.
케이원제15호는 운용기간이 남아 있어서 현재로선 판교H스퀘어 매각을 고려하지 않고 있다. 운용기간은 오는 2031년 6월까지며, 내년 7월 대출금 만기가 돌아오면 리파이낸싱을 할 것으로 예상된다.
앞서 케이원제15호는 지난 2021년 6월 체결된 대출약정에 따라 선순위 대주들로부터 총 4439억원 대출을 받았었다. 대출약정에 따르면 이 차입금의 용도는 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 오피스빌딩 2개 동 중 일정 부분을 매입하는 것이다.
당시 선순위 대주는 새마을금고중앙회, 농협은행, 동양생명보험, 특수목적회사(SPC) 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차, 신한라이프생명보험이다. 금리는 2.5%며 만기(작년 6월 30일) 일시상환 조건이었다.
작년 6월 리파이낸싱…선순위 금리 2.5→4% 인상
이후 케이원제15호는 작년 6월 대출약정 체결을 통해 기존 대출을 리파이낸싱했다. 새로운 선순위 대주는 하나은행, 교보생명보험, 농협은행, 국민은행, 에스브라이트판교, 우리원제일차, 광주은행이다.
케이원제15호는 이 대주들로부터 총 4860억원 대출을 일시에 조달했다. 모든 대출은 담보권 행사 및 상환에 있어 동순위다. 선순위 대출금리는 종전 2.5%에서 4%로 올랐다.
(자료=사업보고서)
이에 따라 에스브라이트판교, 우리원제일차는 작년 7월 1일 각각 원금 370억원 대출을 일시에 실행했다. 만기는 내년 7월 1일이다.
두 SPC는 이 대출채권을 기초자산 삼아서 각각 발행한도 370억원인 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산담보부 기업어음(ABCP)을 발행했다. 해당 ABSTB, ABCP 모두 제8회차까지 차환 발행되면 내년 7월 1일 만기를 맞는다.
에스브라이트판교 ABSTB의 경우 신한은행이 대출채권 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 매입보장기관 겸 유동성공여기관, 이자율 스왑계약 거래상대방 역할을 맡고 있다.
에스브라이트판교는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고, 상환능력을 높이기 위해 작년 6월 신한은행과 ‘유동화증권 매입보장약정’을 체결했다.
이 약정에 따르면 신한은행은 에스브라이트판교가 차환해 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 매입할 것을 보장한다.
또한 기초자산인 대출채권의 기한이익이 상실되거나 에스브라이트판교가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기에 자금이 부족한 경우 등 발행중단 사유가 발생하면, 신한은행은 에스브라이트판교가 기존에 발행한 유동화증권의 상환재원을 조달하기 위해 유동화증권 발행한도 금액(370억원)을 한도로 발행하는 신용공여어음을 매입할 의무를 부담한다.
에스브라이트판교는 금리변동 위험도 신한은행을 통해서 헷지(제거)했다. 기초자산(대출채권) 이자는 약정한 고정금리(연 4%)로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 에스브라이트판교가 발행한 유동화증권의 할인율 한도는 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼서다.
금리인상기에는 지급할 금리가 더 늘어나는 구조다. 이에 따라 에스브라이트판교는 작년 7월 신한은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다.
우리원제일차가 발행한 ABCP의 경우 우리은행이 대출채권 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, ABCP 매입보장 및 신용공여기관, 운전자금 대출기관, 이자율 스왑계약 거래상대방 역할을 맡고 있다.
우리원제일차도 금리상승 위험에 노출돼 있다. 기초자산(대출채권) 이자는 약정한 고정금리(연 4%)로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 우리원제일차가 발행하는 각 회차 ABCP의 할인율 한도는 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼 있다.
이에 따라 우리원제일차는 작년 7월 우리은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다.
ABCP의 할인율을 기존에 발행한 ABCP 및 발행 예정인 ABCP 상환에 지장을 주지 않는 수준으로 적정하게 설정함으로써 이자율 위험을 통제하게 된다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)
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