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안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 강남역에서 도보 3분 거리에 위치한 건물이 법원경매 물건으로 나와 소개해 드리고자 합니다. 이 건물은 현재 일반 부동산 중개 시장에서 113억원에 매물로 나와 있으나, 법원경매에서는 최저가 약 97억원부터 시작되고 있습니다. 본 경매 물건에 대해 심층적으로 분석해 보겠습니다.
1. 물건 개요? 매각기일: 2025년 8월 28일 (목)?? 사건번호: 서울중앙지방법원 경매12계 2024타경 3184 (근린시설)?? 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 817-33번지?? 토지면적: 192.50㎡ (58KINDEX인버스 주식
.23평)?? 연면적: 487.50㎡ (147.46평)?? 감정가액: 12,221,599,000원?? 최저입찰가액: 9,777,279,000원 (감정가의 80%)?? 입찰보증금: 977,727,900원 (최저 입찰가액의 10%)?
2. 입지 분석본 물건은 교통의 핵심 축인 강남역에서 도보 3분 거리, 강남대로와 테헤란로를 잇는 중심부에 위SBS미디어홀딩스 주식
치해 있습니다. 이 지역은 서울에서 가장 유동 인구가 많은 곳 중 하나로, 직장인, 수험생, 관광객의 유입이 끊이지 않는 대표적인 메가 상권입니다.
건물 인근 강남대로는 글로벌 SPA 브랜드, 대형 뷰티, 패션 편집숍, 트렌디한 F&B 매장들이 밀집하여 20~30대 젊은 소비층을 중심으로 한 유행 소비 상권으로 자리 잡고 있습니다. 반면,토탈소프트 주식
테헤란로는 대기업과 금융기관 본사가 밀집한 '한국의 월가'로 불리며, 고소득 전문직 종사자들의 고정적인 유동 인구와 강한 소비력을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 창출합니다.
3. 토지 현황 분석부동산 가치는 단순히 입지나 면적만으로 결정되지 않으며, 토지의 법적 지위, 도시계획야마토게임다운로드
및 각종 규제 영향을 종합적으로 고려해야 정확한 가치 판단이 가능합니다. 본 부지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 '제2종일반주거지역'으로 분류되어 있습니다. 이 지역은 용적률 상한이 일반적으로 200% 이내로 제한되므로, 신축 또는 리모델링 계획 수립 시 사전 타당성 검토가 필수적입니다.
또한, 해당 토지는 현재 '토지거래허가황금성게임다운받기
구역'으로 지정되어 있으나, '경매' 절차에 따라 매각이 진행되는 경우 실수요 목적 여부와 관계없이 허가 의무가 면제될 수 있습니다. 이러한 절차적 특수성은 일반 매매보다 진입장벽이 낮아 투자자에게는 기회로 작용할 수 있습니다.
4. 건축물 현황 분석본 건축물은 철근콘크리트 구조(RC)로, 지하 1층부터 지상 5층 규모의 상업용 건물이며, 연면적은 487.50㎡(147.46평)입니다. 주요 용도는 「건축법」상 제2종 근린생활시설(일반상업 및 사무소 등)로 분류됩니다. 2019년 3월 12일 건축 허가 후 2020년 8월 10일 사용승인을 받은 건물입니다.
2020년과 2021년에는 창고 위치 변경, 실내 계단 및 전용면적 일부의 공간 조정이 있었으며, 2025년 4월에는 1층 일부 공간의 천막 및 철골 구조물 설치 변경이 반영된 위반건축물 표기 건이 접수되어 있습니다.
5. 임차인 현황 및 투자자 유의사항법원 집행관의 현장 조사 결과, 도로명 주소 기준으로 총 8명의 임차인이 등재되어 있었고, 일부는 직접 점유를 확인했습니다. 그러나 모든 임차인의 계약 조건과 실질 점유 여부는 추가적인 현장 검증이 필요합니다.
임대차 관계 명세서에 따르면, 일부 임차인의 보증금 및 차임 내역 등은 확인되었으나, 다수는 확정일자 미부여 상태여서 법적 우선순위 판단에 불확실성이 존재합니다. 또한, 외국인 임차인(LEE EDWARD)이 포함되어 있어 상가건물임대차보호법 적용 여부에 대한 판단이 필요합니다.
더불어, 건물 외벽에는 유치권 행사 현수막이 부착되어 있어, 공사비 미지급 관련 권리 주장이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 이러한 요소들은 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.?
현재까지의 현장 및 행정기록 기반으로 파악된 바에 따르면, 해당 부동산은 다수 임차인이 점유 중이나 계약서 원본, 보증금 반환 책임, 확정일자 여부 등 핵심 권리관계가 불분명하거나 일부 미확인 상태입니다. 이에 따라 다음과 같은 사항을 낙찰 전 반드시 점검할 필요가 있습니다.
1. 각 임차인의 임대차계약서 실존 여부 및 보증금 액수 확인2. 확정일자 부여 유무 및 대항력 발생 요건 충족 여부 점검3. 임차인이 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지 여부 판단4. 자진 퇴거 가능성 및 명도 소송 소요 시간·비용 예상치 확보5. 현수막 유치권자의 권리 주장 실체 확인 (공사대금 지급 여부 등)
결론적으로, 다수의 임차인이 점유 중이고 일부는 확정일자까지 부여된 상태이나, 권리 우선순위와 명도 가능성에 불확실성이 공존합니다. 특히 유치권 주장이 병행되는 만큼, 낙찰 이후 법적 분쟁의 가능성을 고려하여 전문가의 법률 검토와 현장 재확인이 필요합니다. 명도 비용과 시간을 감안한 보수적 접근이 요구되는 물건입니다.
6. 권리 분석본건 부동산의 현재 등기부상 소유자는 이혜O 외 2인으로, 2021년 7월 1일 자 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 한 소유권 이전등기가 완료되어 있습니다. 이는 법률상 실질적인 소유권 변동 시점으로 간주되며, 이후에 등기된 모든 권리 관계는 해당 일자를 기준으로 분석됩니다.
해당 부동산의 말소기준권리(소멸기준권리)는 2023년 7월 14일, 에이클래스대부(주)가 설정한 채권최고액 14억4000만원 규모의 근저당권으로 확인됩니다. 이 권리는 경매개시결정일(2024년 6월 21일) 이전에 설정된 선순위 담보권으로, 「민사집행법」상 경매절차에서 소멸되지 않는 기준 권리에 해당합니다. 단, 해당 권리는 본건 임의경매절차의 채권자가 아닌 만큼, 낙찰 후 말소될 가능성이 높으나, 법률적 검토를 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 바람직합니다.
이후 등기된 모든 후순위 권리, 즉, 양평·양주·시흥·부천 등 신용협동조합들이 일괄적으로 2023년 7월 14일에 설정한 총 10건 이상의 근저당권(각 10~12억원 규모), 이어지는 박해O·이경O·홍정O 등 개인 채권자의 근저당권, 그리고 가등기(매매예약), 다수의 가압류 및 국세 압류, 임의경매개시 결정 등은 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰과 동시에 일괄 소멸하게 됩니다.
7. 공간 활용 전략
본 프로젝트는 강남역 중심 상권에 위치한 수익형 부동산으로, 이미 상권의 안정성과 입지적 우위가 확보되어 있습니다. 따라서 신규 개발이나 전면 철거 같은 대규모 자본 투입보다는, 현재 건축 구조를 유지한 채 실사용자 중심의 유연한 공간 활용 전략이 합리적입니다. 이러한 방식은 건물주가 공사비 부담을 줄이고, 임차인 업종에 최적화된 공간 구현이 가능해 만족도 및 지속 임차 확률을 높이는 이점을 기대할 수 있습니다.
1) 비용 절감 효과: 건물주가 별도 공사비를 부담하지 않고, 리뉴얼 비용의 상당 부분을 임차인이 자체 부담2) 공간 최적화: 임차 업종의 특성에 맞는 인테리어 및 레이아웃 구현이 가능해, 만족도 및 지속 임차 확률 상승
8. 투자금액 분석? 감정평가금액: 12,221,599,000원?o 2024년 7월 4일 더블유 감정평가법인이 산정한 공식 가치입니다.? 입찰 예정가: 9,800,000,000원?o 감정가 대비 약 80% 수준의 낙찰을 전제로 수립된 보수적인 자금 계획입니다.? 자금 조달 계획:o 대출 활용금액: 4,900,000,000원 (낙찰가 대비 약 50% 수준)?o 입찰 보증금: 977,727,900원 (최저가 대비 10%의 필수 예치금)?o 잔금 필요금액 (자기자본): 3,922,272,100원?o 총 투자액의 약 40.02%를 자기자본으로 구성하여 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
※ 본 분석에는 취득세, 중개수수료, 공간 기획 비용 등은 제외되어 있으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완 가능합니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'?한경부동산밸류업센터
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