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서울 강남권 등 최선호지역 고가 아파트인 '똘똘한 한 채'의 가격이 점점 더 빠르게 이디 주식
오른 배경에는?수급 불균형이 있다. 사려는 사람은 많지만 매매시장에 나오는 물건은 희소하다 보니 집값은 더 뛰었다. 특히 가격 상승에 대한 기대와 안전자산 보유 심리가 커지면서?이를 팔지 않고 가족에게 물려주는 경우가 많았다. 증여·상속에?유리한 제도적 배경이?똘똘한 한 채를 더 똘똘하게 하는?요인 중 하나로 짚이는 이유다.
주식분할
동거주택 상속공제·증여성 직거래 개요/그래픽=비즈워치
세금 '때려 맞느니'…가족에게
증여와 상속은 본질적으로는 다르지 않다. 가족이나 친족 혹은 타인으로부터 무상으로 재산을 이전받는 것을 말한다.?재산 이전 시점이 생전(증여)이유망테마주
냐, 사후(상속)냐에 따른 차이뿐이다. 여기에 수수료처럼?붙는 세금이 증여세와 상속세다.
고가주택 증여·상속이 본격적으로 주목받은 건 지난 문재인 정부 때다. 당시 다주택자를 대상으로 양도소득세·취득세 등 거래세와 종합부동산세 등 보유세를 모두 중과하기로 하면서 징벌적 과세를 피하기 위한 우회 수단으로 증여·상속이 늘어나기 시작했다.
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기획재정부 회계연도별 총세입·총세출 결과에 따르면 2018년 7조4000억원 수준이었던 상속증여세 징수액은 2021년 15조62억원으로 2배 이상 증가하며 대폭 증가했다. 이후 2022년 14조5940억원, 2023년 14조6341억원, 2024년 15조2981억원으로 비슷한 수준을 유지하고 있다.
2020년을 기점으로 종부시초가공략
세와 양도세 등의 세금 중과가 대폭 강화되면서 돌파구를 고민하던 집주인들이 증여·상속으로 눈을 돌린 것이다.?
윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩 랩장은 "당시 보유세와 거래세가 모두 강화되면서 빠져나갈 구멍을 찾지 못한 다주택자들이 일종의 우회 수단으로서 증여·상속을 택한 것"이라며 "이는 결국 시장에서 가치가 높은 매물이 시장으로 나오지 못하도록 하면서?사실상 '부의 대물림'으로 이어졌다"고 돌아봤다.
상속증여세 수입 추이/그래픽=비즈워치
증여인데, 증여는 아닙니다
증여 과정에서도 절세 효과가 뚜렷한 사례가 있다. 특수관계인 간에 기준금액을 넘지 않는 선에서 시세보다 낮은 금액으로 재산이 이전되는 이른바 '증여성 직거래'도 똘똘한 한 채 주택군에서 더 자주 포착된다.?여기서 특수관계인은 배우자, 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척 등이 해당한다.
이전되는 재산과 시가 간 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액의 범위를 벗어나지 않을 경우 이는 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다. 증여 성격을 띠고 있지만 사실상 허용되는 범위의 정상거래, 저가 양수도로?분류된다.
이를 실제 거래 사례에 빗대 살펴보자. 서울 송파구 잠실동?'트리지움' 전용면적 84㎡는 지난달 최고가인 30억5000만원에 거래됐다. 이 단지 같은 평형 매물은 10년 전인 2015년 6월 9억원에 거래됐다.
이 거래를 동일인으로 가정하고 해당 집주인이 자녀에게 증여할 때와 저가 양수도 거래를 진행할 때 세금을 비교해 보자. 집주인 A씨가 성년인 직계존속 B씨에게 해당 주택을 증여할 경우 수증인인 B씨가 납부해야 할 증여세는 10억8800만원이다. 그러나 A씨가 이를 3억원 낮은 27억5000만원에 B씨에게 양도했다고 가정했을 때 A씨가 부담할 양도세는 5835만7273원으로 크게 줄어든다(취득가액 9억원, 2015년 취득 기준 장기보유특별공제 적용).
실제 최근 시장에서도 이러한 증여성 직거래로 의심할 만한 사례가 있었다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 경기 성남시 분당구 일대 '이매동부코오롱'?163㎡는 지난 21일 13억3000만원에 거래됐다. 직전 3월 같은 평형이 신고가인 19억원에 거래된 점을 감안하면 5억7000만원 낮은 금액에 손바뀜한 것이다.
세무법인 리치 대표인 이장원 세무사는 "세액 산출 과정에서 감정평가를 거치게 되면 주동·주층 대비 10% 이상 차이 나는 경우가 많다"며 "그런 식으로 감정평가액이 반영됐다면 시가 대비 거래액 차이가 3억원 이내에 해당?증여세 부과가 이뤄지지 않았을 가능성도 있다"고 말했다.
'대물림'도 똘똘하게
상속 때도 '동거주택 상속공제'라는 방식으로 절세가 가능하다. 피상속인과 상속인이 동거했을 경우 주택 가격에서 최대 6억원까지 공제받을 수 있는 제도다. ①피상속인이 거주자이고 ②피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 동거하며 ③1세대 1주택을 유지해야 한다.
피상속인과 상속인 모두 1세대 1주택으로 10년 이상 동거기간을 유지해야 하고, 그 외에 경제적 의존 여부 등 구체적인 상황까지 들여다본다는 점에서 공제 요건을 충족시키기가 쉽지는 않다. 그러나 요건만 갖추게 되면 주택가액에서 6억원까지 공제받을 수 있다는 점에서 절세 효과가 상당히 큰 항목이다.
예를 들어 16억원짜리 주택을 보유한 C씨가 사망해 동거주택 상속공제 요건을 충족한 자녀 D씨가 이를 물려받는다면 6억원을?공제받을 수 있다. 여기에 일괄공제 5억원 및 배우자가 살아있을 경우 배우자 상속공제 최소 5억원(최대 30억원)까지 포함하면 총 10억원 공제를?적용받게 돼 과세가액은 '0원'이 되는 셈이다.
이러한 일련의 방식으로 똘똘한 한 채는 대물림까지 이어가며 더?진화하는 모양새다. 또 한편으로는 다주택자가 자녀들에게 똘똘한 한 채라는 안전자산을 형성해 주기 위한 용도로도 활용될 수 있다는 시선도 있다.
윤 랩장은 "단순 증여·상속만으로 똘똘한 한 채 현상이 야기되거나 심화했다고 보기는 어렵다"면서도 "다만 투기 수요를 제재하기 위한 수단으로 세제를 이용하다 보니 시장이 왜곡·변질됐고, 그러한 과정에서 증여·상속이 똘똘한 한 채라는 핵심 자산을 형성할 수 있는 방식으로 이용된 것"이라고 해석했다.
김준희 (kjun@bizwatch.co.kr)
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