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▲ ?정부가 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 수도권·규제지역 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 설정해 과도한 대출을 막고, 실수요가 아닌 경우 대출을 제한하는 데 초점을 맞췄다. 정부가 이날 '초강수' 대출 규제책을 내놓은 것은 서울 강남 아파트값 급등세가 최근 비강남권까지 확산하며 상황이 심상치 않다고 판단했기 때문이다. 사진은 이날 촬영한 서울시 아파트.
ⓒ 연합뉴스
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지난 27일 금융위원회는 '긴급 가계부채 점검 회의'를 열어 28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구매할 때 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하는 내용을 골자로 한 대출 규제 강화 방안을 발표했습니다. 이와 함께 수도권·규제 지역 2주택 이상 보유자가 추 하나은행 직장인신용대출 가 주택을 구매하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구매하는 경우에도 대출을 금지하는 내용이 포함되었습니다.
이번 발표로 그동안 치솟기만 했던 집 값이 안정화될 거라는 예측이 많습니다. 이재명 대통령은 대선 후보 당시 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"라고 이야기한 적이 있었는데, 실제로 이번 대책은 부동산담보추가대출 세금 부과 대신 대출을 규제하는 방식으로 집값 안정화를 시도하는 것으로 보입니다.
그럼 과연 대출 규제만으로 집값 안정이 가능할까요? 세금으로 집값을 잡는 방식이 과연 나쁜 방법일까요? 집값을 잡는 게 주택정책의 모든 것일까요? 여기에 대한 답을 싱가포르의 사례를 통해 찾아보도록 하겠습니다.
최소 1%에서 최대 65%까지 국민주택공사 차이가 나는 싱가포르의 취득세
싱가포르에서도 집을 사면 취득세(BSD : Buyer's Stamp Duty)를 냅니다. 대략 집값의 1%에서 최대 6%까지 내게 되는데, 집값이 높아질수록 세율도 함께 올라가는 식으로 설계가 되어 있습니다. 이것만 놓고 보면 한국과 딱히 차이가 안 나거나 조금 더 많은 수준으로 보입니다.
신용유의 하지만 싱가포르에서는 취득세에 더해 추가 취득세(ABSD : Additional Buyer's Stamp Duty)를 별도로 내야 합니다. 싱가포르 시민권자가 첫 번째 집을 살 때는 이게 없는데 두 번째 집을 살 때는 20%를 내야하고 세 번째 집에는 30%가 부과됩니다. 이것만으로도 충분히 부담스러운데, 영주권자와 외국인이 집을 구매할 때는 더 높은 세금이 부과됩니다.
싱가포르의 전체 인구 약 600만 명 중 시민권자는 약 60%를 차지하며, 영주권자가 10%, 외국인이 30% 정도를 차지하고 있습니다. 그러다 보니 외국인의 주택 구매도 활발히 이뤄지기 때문에 별도의 규제를 마련하고 있는 것입니다.
싱가포르에 영주권을 받아서 사는 외국인의 경우는 첫 번째 집이라고 해도 추가 취득세를 5%를 내야하고, 두 번째 집은 30%, 세 번째 집은 35%입니다. 영주권이 없는 외국인이 주택을 구입하려면 추가 취득세가 60%이고, 두 번째 집부터는 65%를 내야 합니다. 어지간하면 외국인은 싱가포르에서 주택을 사지 말라는 식의 고강도 규제입니다.
▲ ?싱가포르의 추가 취득세(ABSD). 싱가포르 국민이 첫 번째 주택을 살 때는 세금이 없지만, 두 번째 주택은 20%를 내야 하고, 외국인은 최대 65%까지 내야 합니다.
ⓒ 싱가포르 국세청 (IRAS)
외국인이 한국에서 주택을 구매할 때 다주택자에 대한 취득세·보유세·양도소득세 중과 등 각종 세금 규제를 회피할 가능성이 크고, 해외에서 대출을 받을 수 있는 등 우리 국민이 받는 금융 규제를 피해 갈 수 있는 등 여러 가지 혜택을 누리는 것과는 정반대라고 할 수 있습니다.
요약하자면 싱가포르 시민권자가 실거주 목적으로 집을 구매하는 경우는 기본 취득세 외에 별도의 세금은 없지만, 다주택자에겐 시민권자나 외국인을 구분하지 않고 고율의 추가 취득세를 매기고, 외국인이 싱가포르에서 주택을 구매하려면 처음부터 60%가 넘는 추가 취득세를 내게 함으로써 싱가포르 국민의 내 집 마련을 최우선 목표로 두고 있는 것입니다.
무주택자를 위한 공공아파트 무한 공급
▲ ?싱가포르에서 서민이 실거주를 목적으로 첫 공공아파트를 분양받으면 연금을 활용할 수 있고 정부 지원금도 받을 수 있습니다.
ⓒ HDB
여기에 싱가포르 무주택 시민권자를 대상으로 공공아파트(HDB)를 시세에 비해 30% 이상 저렴한 가격으로 분양을 해 줍니다. 분양 가격이 저렴한 데다 한꺼번에 목돈이 필요하지도 않습니다. 싱가포르 젊은이들이 직장 생활을 시작하면 한국의 국민연금과 비슷한 중앙연금기금(CPF)에 적립하게 되는데 보험료율이 무려 37%나 됩니다(본인 20%, 회사 17%).
한국의 국민연금과 차이가 나는 건 싱가포르에선 이렇게 적립한 연금을 아파트 분양 대금으로 쓸 수 있다는 겁니다. 거기에 여러 명목으로 정부에서 주택 구입을 위한 지원금을 줍니다. 그러다 보니 세계에서 가장 물가가 비싸다는 싱가포르지만 실거주 목적의 첫 번째 내 집을 마련하는 데는 큰 어려움이 없습니다.
주거 환경에 따라 5년에서 10년까지 의무 거주 기간이 있지만, 그 기간 이후에는 자유롭게 거래가 되는데 그렇게 시장에 나온 HDB는 분양 당시 가격에 비해 훨씬 높은 가격으로 거래가 되기 때문에 싱가포르 젊은이들의 재산 형성에 크게 이바지합니다.
주택에 대한 투기 수요는 높은 취득세로 막고, 실거주 목적의 주택 수요에는 공공아파트 공급과 연금 활용, 그리고 각종 지원금을 통해 목돈이 필요하지 않은 게 싱가포르의 주택 정책입니다. 이런 정책의 차이 때문일까요? 싱가포르도 한국도 주택 보급률은 100%가 넘는데, 전체 가구 중에서 자기 소유 주택에 거주하는 가구의 비율인 주택 자가율은 싱가포르가 90%가 넘지만, 한국은 60%가 채 안 됩니다.
▲ ?싱가포르 공공아파트(HDB) 조감도. 싱가포르 국민 80%가 HDB에 삽니다.
ⓒ DESMOND LEE 국가개발부 장관
이제껏 정부가 바뀔 때마다 부동산 정책은 치솟는 집 값을 어떻게 잡느냐에 집중되었습니다. 하지만 싱가포르처럼 주택 자가율이 90%를 넘기면 집값 상승이 크게 문제가 되지 않습니다. 집값이 오르는 만큼 모두가 이익을 보게 되니까요. 실거주용 첫 번째 집은 정부가 낮은 가격으로 분양을 해 주니까 무주택자도 집값 상승에 크게 신경을 쓰지 않습니다.
주택담보대출 6억 원 제한으로 집값 상승은 막을 수 있지만 서민들의 내 집 마련 대책이라고 볼 수는 없습니다. 새로 사회생활을 시작하는 청년들이 내가 살 집은 맘만 먹으면 언제든지 가질 수 있도록 하는 게 주택 정책의 첫 번째 목표가 되어야 합니다. 싱가포르의 주택 정책에서 그 실마리를 찾을 수 있을 겁니다.
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